上海樓市吃猛藥 北京樓市吃緩藥
商品房每平方米每天上漲六塊 上海樓市吃猛藥要對癥
主持人說:各位網友，大家下午好。歡迎大家今天參與我們的搜狐嘉賓聊天。今天的主題是三地連線在線直播，上海樓市發(fā)燒，北京吃不吃藥。今天請要的嘉賓給大家介紹一下，中原集團主席施永青先生，中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛博士，SOHO中國董事長潘石屹先生，上海浦東房地產研究中心主任李戰(zhàn)軍先生。今天有兩位嘉賓是在北京現場直播間，另外兩位嘉賓一位是在搜狐上海分公司的直播間，另外一位嘉賓是在香港.
主持人說:今天的論壇充分體現了網絡時代的特點，大家都是在線通過電話或者是網絡聯系的。首先請各位嘉賓跟各位網友打個招呼。
潘石屹:大家好，跟一些老朋友、新朋友一起談一談目前房地產的情況�？墒俏矣X得題目不是太好的，可能是搜狐網為了追求網上的點擊率搞了一個很刺激的題目，我覺得我們無論怎么樣都要很理性地看待這個市場。當然題目不重要了，最關鍵是聊的內容。
孫飛博士說:大家好，我是中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任，東中西區(qū)發(fā)展改革研究院院長孫飛博士，很高興今天通過網絡時代跟大家交流，我今天主要從經濟學和金融學的角度跟大家探討中國房地產市場的一些熱點問題，希望我們在今天的交流互動中都能夠得到不少的收獲，謝謝大家。
主持人說:給我們介紹一下上海的嘉賓。
主持人說:李戰(zhàn)軍李主任從事房地產研究已經有15年了，他早期曾經參與上海住房制度改革的設計工作，也曾經在上海經濟體制改革辦公室，上海制度改革辦公室工作。十年前他加入了浦東開發(fā)的大潮，專心投入浦東房地產研究工作�，F在請李老師跟各位網友打個招呼。
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李戰(zhàn)軍
主持論壇 |
李戰(zhàn)軍說:謝謝大家，很高興通過搜狐網就上海浦東房地產的情況跟大家做一個交流，希望在這個過程中，從大家那里學到更多的知識，謝謝大家。
主持人說:李主任，我是北京這邊的主持人，今天的話題是從上海談起，首先要請教您幾個問題。第一個問題，我知道上海這幾年的房價上漲速度比較快，如果我沒有記錯的話在2003年上海樓市房價上漲了23％左右，在去年上漲了14％，今年我們也從媒體上看到一些消息，上海出臺了各種政策，包括對于轉手的房屋要進行加稅，對一些虛假的囤積房屋進行打假，還有消息說要增加平價的土地歸應，我想請問您現在這些政策開始執(zhí)行了嗎？情況是怎么樣的？
李戰(zhàn)軍說:這些政策都在上海逐步落實，都在執(zhí)行。從上海反應來講總體情況還是不錯的，但是就房價來講依然還是處在賣方市場過程中。您剛才講上海房價03、04年上漲的情況，我有一些不同的意見，大體做一下補充。實際上來講上海房價從本世紀初2003年開始逐步往上走，這是一個總體的情況。去年我做過一個計算，上海市商品房在過去五年當中大致每一平方米每一天上漲兩塊錢到六塊錢，您講的2003年上海市的房價漲到將近30％、20％，這個情況基本上是屬實的。
李戰(zhàn)軍說:去年2004年公共的上海市房價漲到百分之十幾，我覺得這要做一個重大的說明。它是把上海市重大項目的重大工程配套項目的商品房，也就是說低價房3500塊錢到4500塊錢一平方米的房價計算到這當中去了。我個人看法是這樣的，這批房子五年以后才能夠公開上市進行交易，這個房價五年以后進入了當年房價統計當中更為恰當、更為準確。如果把這300萬平方米的基價房、毛坯以外的房，去年上海市的房價要遠遠高于這個數字，應該是在20％以上。個別區(qū)可能接近于30％。
主持人說:您的意思是上海房價上漲的速度比我們看到的還要快、還要高，去年我們也考察了一下上海房地產市場，發(fā)現上海開發(fā)商介紹在這兩年有的地方房價基本上翻一倍的速度。
李戰(zhàn)軍說:這個情況在上海非常普遍，上海市所有商品房在前幾年中都實現了翻番的客觀結果。有的房子不是翻了一番，是翻兩番甚至還要多。今年以來，在上海市的少數區(qū)域里一個月房價每一平方米上升了一千元。
主持人說:所以上海市政府才會下決心出臺這些政策。目前這些政策出臺之后，您了解到的市場上的這些開發(fā)商，包括房地產行業(yè)的人和企業(yè)他們的心態(tài)是怎樣的？現在我們從媒體上看到了一個資料，從上海市政府，包括開發(fā)商各個環(huán)節(jié)，都不希望上海房價會出現下跌的情況。有的人認為這只不過是政府嚇唬嚇唬人而已。還有一種心態(tài)，開發(fā)商認為上海的房價已經讓他們都看不懂了，漲得非常高，所以有人要撤出上海。這兩種心態(tài)在上海是不是非常典型的？您了解的情況是怎樣的？
李戰(zhàn)軍說:我認為這兩種想法都比較極端，看不懂上海房地產的價格，說明對上海房地產的情況基本步了解。如果說政府出臺的措施僅僅是為了要起到警示和嚇唬的作用，而不是來真格的就小瞧了政府的決心。我認為上海市政府和上海市房屋土地相關的主管部門，包括上海市的業(yè)界，比方說開發(fā)商、銷售商和研究者們都非常重視中央和上海市最近幾個月來出臺的一些措施。
李戰(zhàn)軍說:在我看來上海房地產界是高度重視這些措施的，當然也非常關心下一步的走向，也愿意就這個問題向北京的同行、向香港的同行請教，希望得到他們的一些看法。
主持人說:好，說到請教，正好北京現場有兩位非常著名的人物，一位是非常知名的開發(fā)商潘石屹先生，另外一位是從理論到實踐對房地產都非常了解的孫飛博士，可以聽聽他們的看法。
孫飛博士說:大家好，發(fā)表一下我個人的見解。從經濟學的角度來講，我個人認為上海房地產價格過快的上漲勢頭以及過熱的苗頭是非常不正常的。為什么呢？因為無論從哪個角度講，雖然說我們的房地產已經成為中國國民經濟的支柱產業(yè)，但是一個地區(qū)、一個區(qū)域房地產的價格上漲一定要與它的國民經濟發(fā)展水平相匹配，這是非常重要的。應該這么說，上海作為中國經濟發(fā)展的熱點地區(qū)，GDP水平和總值最高的地區(qū)，它的房價在全國居于首位，這個地位我是認同的。
孫飛博士說:我記得在2000年以前，應該是北京的房價高于上海房價。99年我到上海時我覺得很驚訝，我說上海房價怎么這么低啊，因為當時我感覺北京房價是比較高的。經過五六年，上海房價確實發(fā)生了翻天覆地的變化，現在雄居高位。應該這么來理解，作為上海的房價雖然在中國應該處于最高的地位，但是它的發(fā)展是失控的。
孫飛博士說:首先要分析上海房價上漲的真正原因、推動房價上漲的根本因素在哪里，我個人認為這不是普通老百姓的真實需求。有幾個因素，第一個是有境外的一些機構、境外個人的熱錢。又分兩部分，一部分是純投機炒作上海房地產市場的，還有是具有相當強的購買力，能夠在上海買豪宅。我聽說李連杰先生要在上海買一座4600萬的豪宅，這些是真正的買主，也有賺取短線利差的投資商，這占了上海很大的市場。
孫飛博士說:另外包括上海周邊地區(qū)和全國各地省市紛紛涌入上海，這又造成一個很大的集團購買力和個人消費力，這一點也是推動上海房價上漲的因素。也分為有效需求和虛假需求，一個是真正要購買辦公樓，另外一種是趕緊買房做投資用。實際上上海從外部市場來講，進入到上海市場里有相當多的因素在推動房地產價格上漲，有一些因素是真實的，有一些因素是投機性或者是過于投機性了。
孫飛博士說:再看上海本地市場。上海本身經濟非常發(fā)達，它本身有很多需求，寫字樓、住宅也都有這種真實需求。也有很多工資水平、收入水平比較高的，或者是有一些富人也具備這種購買力。但是上海真正普通老百姓在很多年前要買房的話房價已經漲了一倍、兩倍了，這還可以。如果是現在的老百姓還沒有買房的他們是買不起房的。如果一旦出現香港的房地產泡沫，很多上海的房地產要成為一種負資產的概念，一旦崩盤、泡沫出現的話。
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| 孫飛博士 |
孫飛博士說:實際上要看房地產價格上漲的是不是有效上漲、真實的上漲，還是虛假的上漲。我總的感覺上海的房價上漲不太正常，有過熱的勢頭，肯定里面存在相當大的泡沫。后面如果討論近期的房貸信政，接下來再講。
主持人說:李主任，不知道孫博士說的您是不是認同，上海房價拉高有很多投資甚至是投機的因素在里面。
李戰(zhàn)軍說:我不完全贊同，在我個人看法來講，上海房地產的發(fā)展總體上是不錯的，出現問題是階段性的，最突出的時間是從去年10月份開始到現在，主要表現在兩個方面，一個是海外、境外資本或者是投資者看重人民幣升值的潛力。第二他們認為他們在用美元貸款購買國內住宅的時候，美元的貸款利率只有兩點幾，而國內人民幣貸款利率是五到六，現在到六以上了。換句話說，他們進入中國大陸的房地產市場，他們的貸款利率是低的，這兩個方面都構成了他們認為在大陸買商品房是合算的.
李戰(zhàn)軍說:因此這股力量集中選擇了上海，這是上海自身不能夠回避的。人家選擇了這個城市，我不能說不讓他進來。這股力量造成了目前上海市的高端商品房拉動了上海中低價商品房價格往上升。最近這一段時間還表現為投資的增加，都大幅度上升，而真正為了改善自己住房需求的比重下降。金融問題不是上海自身能夠解決的，但是另外一個問題是上海本身不能忽視的。去年上海市商品房銷售環(huán)節(jié)中不正常的因素出現了。
李戰(zhàn)軍說:在銷售環(huán)節(jié)當中銷售商們已經不滿足于銷售商品房超價值銷售的分成，而是人為地造成了虛假的房子銷售完了，對那些需要買房子的人進行提價銷售，我個人認為這是鉆了上海市目前商品房銷售的空子。當政府允許這批房子進行銷售時銷售商用各種假名稱、假名單把應該銷售的房子占據的，當老百姓要買房子時看到這個房子綠點已經變成了紅點，已經實現了銷售。實際上來講不存在這個情況。
李戰(zhàn)軍說:上網銷售當中存在的一個巨大缺陷就是允許撤單。當消費者需要買房時就要加價，把原有的單子在網上撤掉換上新的單子，撤單率高達100％，甚至是200％、300％，由此可見虛假交易是多么猖狂。嚴重沖擊了上海市商品房銷售的正常秩序。
主持人說:李主任剛才說的這個情況我們也比較關注，撤單率非常重，您剛才說合同是百分之百，也就是說所有合同都要變更一次？
李戰(zhàn)軍說:這是平均數，有的樓盤撤單率達到百分之百，甚至有的達到200％、300％的撤單率。
北京樓市要吃預防藥 土地供應少仍是房價過快上漲癥結
主持人說:聽一下北京嘉賓潘石屹的看法。
潘石屹說:現在房地產市場最成熟的是香港，然后是深圳、廣州要比上海發(fā)展的早一點，上海比北京發(fā)展的早一點。從市場成熟程度來說是從南邊往北邊推，今天焦點網做的這個對話挺有意思的，把三地的人通過網絡串在一起，讓他們的經驗可以分享，另外還有很多網民。我現在看網民目前最關心的就是房價的問題的。從這三個城市來看，北京市場化程度可能是最差的，市場上存在的問題也是最差的，當上海二手房市場已經建立起來，成交額非常大時北京又差了好多。
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老潘
主持論壇 |
潘石屹說:在北京出現的問題是一些原始的問題，是不應該犯的問題。而且沒有預售證、產權證就把房子銷售出去了，售房者知不知道呢？他們說知道，他說法不責眾，這個小區(qū)都是這樣的。這樣一些問題給北京市場留下一個非常大的隱患。政府對這樣的情況不處理的話，一定會出現這樣的局面，如果處理的話大規(guī)模房子都會退掉。他們都說鄉(xiāng)產權、村產權的房子在那里銷售。
潘石屹說:這些都是騙消費者的，可是消費者明明知道為了貪便宜愿意去，如果是大規(guī)模退掉的話，對整個社會來說還是比較大的浪費了。這是三個地方市場的區(qū)別。
潘石屹說:另外談到房地產市場，看一個房地產市場跟它的成交量、價格有很大的關系。剛才李主任的分析我是非常贊成的，無論這個市場上發(fā)生了什么事情，政府部門和研究機構都應該把真實的情況告訴媒體，告訴公眾，告訴上一級政府，而不要做假的東西。有的可能是不負責任，隨便寫一個數字，上漲3.7％等等，有一些是人為地為了欺騙老百姓做一些假的數字，這樣我覺得是非常不好的。先把情況搞清楚，每年上漲多少、成交量多少，這樣才好對癥下藥。
潘石屹說:如果明明得了病就說我沒有得病，這是非常不好，而且是很惡劣的。在我們面對一個市場的情況下，要讓所有的人知道真正的情況。上海的情況我也比較留意了，在過去五六年時間里我是非�？春蒙虾５�，我覺得這是全世界最有活力的城市，到這個城市之后感覺效率很高，人的成本非常低，而且有一個龐大的腹地，周圍這些腹地城市也都是非常富裕的。
潘石屹說:當你到法國沙灘上曬太陽時上海三角洲的人都在勤奮工作，說房地產是一個支柱產業(yè)有點兒過分，可是它一定會隨著當地區(qū)域經濟的增長而增長。去了幾次，我覺得我跟上海文化、語言等各方面的問題沒有進入上海市場。在最近的一段時間里和一些朋友接觸，盡管政府公布的數字上漲了14％，可是我感覺每一個個案，從2000年初到現在每一平方米的房子每天上漲兩塊到六塊錢人民幣，我們畢竟離的距離比較遠，可是明顯感覺到上漲幅度非常大。
潘石屹說:除了剛才李主任說的原因，匯率的問題，美元利息低，人民幣利息高等等.我覺得最重要是上海房子和土地的供應量少。什么原因呢？第一個上海把它的容積率降到2.5，中國是一個人多地少的國家，如果是簡單降低土地的使用程度，把容積率降下去這個做法有點兒簡單了。會在一段時間極度影響供應量。另外是上海的拆遷，可能是在全中國拆遷最困難的地方。所以我們看到2004年上海市城里面幾個區(qū)的供應量占整個上海供應量的只有百分之幾，是一個非常小的數字。
潘石屹說:從總量上來看，大部分是在郊區(qū)，在城區(qū)，帶動房價上漲的地方供應量少，我估計是一個很主要的問題。所以前一段時間在網上跟網友聊天時我就了解到這樣一個情況。因為我有一個朋友想到上海買房子，他了解到上海成交價是五萬塊錢，我感覺有點兒擔心，所以說上海房地產已經是一塊燒紅的鐵了。在這之后我又去上海跟一些朋友聊一聊，又有新的看法了。
潘石屹說:上海的拆遷還是非常困難的。我上次去的是靜安區(qū)除了世博會和市政工程之外別的拆遷基本上都停下來了。當一個市場中沒有供應量的時候，上海的房地產購買力是不會降的，需求不會降的。當供應量少的時候市場局面一定是供不應求的，市場上只能靠價格調整，這一點上要特別小心。
李戰(zhàn)軍說:如果讓我補充的話，我再說一點。上海市人民政府的主管部門在我看來，對上海市房地產的土地供應量曾經擴大過土地供應量，也曾經縮小過土地供應量，在某個特定階段。這兩種方法都采取了，但是其結果，擴大土地供應量，有多少土地供應量都被國內外土地開發(fā)商一掃而光，在我個人看來目前這個階段，無論供應量大、供應量小，都影響不了上海市目前商品房價格上漲的態(tài)勢。供給、調控有限，只能在需求調控上做文章。
主持人說:您的意思是現在什么政策都是擋不住的。北京這邊兩位嘉賓要對您的觀點發(fā)表看法。
孫飛博士說:剛才李主任的一些看法，我們也認為有很多觀點都贊同，但是對于目前您認為只能通過需求調控，沒有其他任何辦法，我持反對意見。我是市場學派的，嚴格來講價格應該由供求關系來決定，由市場來決定，這是我在經濟學的一個根本宗旨。這一次就引申了中央銀行出臺的貨幣政策，它是一種市場化的調控手段。正好談一下房貸的新政，我認為是在發(fā)出一個強烈的信號，就是要控制中國部分房地產市場的過熱勢頭，要打制房地產的一些泡沫，避免過分地區(qū)。
孫飛博士說:比如說上海這種過熱勢頭今年、明年持續(xù)不減的話有崩盤的危險。央行出臺的政策對于買房者、開發(fā)商是利空，但是長期來講對于買房者和開發(fā)商都是利好。為什么這么說？這次個人房貸利率上調以后購房者的購房成本增加了，在短期來講覺得很痛苦，本來工資就不高還買不起房怎么辦？作為開發(fā)商來講，老百姓賣不起房子這個房子只能閑置在這里了，但是貨幣調控政策是有一個實質效應的逐步體現。
孫飛博士說:如果這段時間還起不到效果就要逐步加息。目前對開發(fā)商和購房者來講他們多覺得比較為難。為什么長期來說是利好的？在這種情況下，目前中國房地產利潤空間很大，房地產存在著暴利空間，這個政策我個人認為是逼迫著房地產開發(fā)商為購房者讓利，特別是為普通購房者讓出一部分利潤出來，要把央行調息的部分補給購買者。
孫飛博士說:降低房地產價格就達到了這種調控價格，購買者就能去買了，開發(fā)商也沒有虧，只不過是薄利多銷。購買者得到了收益，房地產價格降下來了，我認為這是短期利空長期利好的。這次加息達不到效果我相信央行還會加息的。但是最終我個人認為我們的價格是由供需雙方決定的，我很認同，但是必須是一種真實需求和真實的供給，這才是有效市場。在經濟學里有一個有效市場問題，還有市場失靈的問題。
孫飛博士說:當前這個市場很復雜，很多市場存在著一些假象，中國的普通消費者的真實需求被淹沒掉了，他們沒有能力去購房。被境外的熱錢，先富起來的人、有強大購買力的集團，我贊成先富起來，但是有很多人是貸款來消費，很多老板實際上是在花銀行的錢，那也是一種虛假繁榮、虛假富裕和虛假消費。把這種泡沫因素剔除掉之后，真正體現普通消費者的真實需求來推動房價上漲不會推動的這么高。
孫飛博士說:另外調控這個價格一方面有貨幣政策，另一方面是供給。隨著中國經濟的發(fā)展，肯定會不斷地有房屋提供給中國的購房者，這樣的話從房子的供不應求到供求平均，最終可能是供大于求，那時價格自然會下降的，所以我個人認為對房地產價格的調控是多方面因素，供求關系、利率、土地供應、房地產稅收�，F在國家也在研究房地產稅，如果要增收房地產稅的話，對一些投機者又是一個打擊。
孫飛博士說:再補充一下土地供應論的問題，實際上當前來講，來之前我看到國土資源部有一個報告批駁了開發(fā)商的“地荒論”，說北京市場去年就有5900萬平方米的土地供應。另外我對土地的問題要提出我經濟學的觀點，實際上雖然整個地球乃至中國的土地資源是有限的，但我認為實際上土地是動態(tài)的，有人說沒有地供應了，實際上是有的。
孫飛博士說:為什么呢？這個房子使用是70年，到期就可以拆了�；蛘呤墙ㄒ粋�公園、寫字樓、樓房，要循環(huán)、動態(tài)地來看土地。雖然土地整體上是有限的，但是從局部區(qū)域市場來講是循環(huán)的。土地永遠會有供給的，不會說沒有供給了。只不過土地在短期內會有一個供應緊張的問題。但是再過十年、二十年變化就非�？炝�。這是一個問題。
孫飛博士說:還有為什么我要給一些房地產投機者潑冷水了？從房屋的價值來講，從長期來講，從70年使用權來講，從法律角度來講，房屋的價值是貶值的。為什么呢？因為房子只有70年的使用權，如果已經使用了20年，還要再折舊。他只剩下50年的使用期了，就算你要把它攤薄下來，已經貶值了，你還用那個價格來買的話是有問題的。如果這個房子使用二三十年肯定是貶值的，價格是要下降的。
孫飛博士說:一味地熱炒房子是絕對不正常的。我認為在五到十年內在某個區(qū)域房子價格會上漲，因為地價上漲、周邊物業(yè)、設施成熟了，總的來講房屋最終是要貶值的，我奉勸投資者不要頭腦發(fā)熱。
李戰(zhàn)軍說:我有不同意見。上海方面恰恰是老洋房價格上漲最快，它的年限早就超過50年了，不能簡單地拿教科書上的理論來計算，要看實踐。
潘石屹說:我覺得意大利超過400年的房子更值錢，這個觀點是對的。
李戰(zhàn)軍說:上海主流的政府官員和主流專家認為，最悲觀對上海的預測都沒有一條崩盤的現象。就是說上海市的老百姓、上海市的官員、上海市的研究者們，大多數而言沒有認為上海市房價漲成這樣會面臨著崩盤的前景。我覺得北京方面的語言有點兒聳人聽聞。
香港樓市久病成醫(yī) 開出組合藥方
主持人說:我們聽一下香港資深人士施總的說法。您現在進入的是搜狐嘉賓聊天室，我們今天的主題是上海樓市發(fā)燒北京該不該吃藥，現場請到的嘉賓給您介紹一下，北京這邊是潘石屹先生，您非常熟的一位朋友。還有一位是孫飛博士，他是中國企業(yè)海外發(fā)展中心的主任。在上海連線的這位嘉賓是上海浦東房地產研究中心主任李戰(zhàn)軍先生。
主持人說:施總，我知道您是香港房地產非常資深的一位人士，也見證了香港房地產走勢，您有自己的一套房地產理論和分析，能不能先給我們介紹一下您的理論，房地產的各項指標意味著到了什么樣的市場程度？
施永青說:我在香港觀察房地產的周期，一般來說可以分為四個階段，第一個階段是復蘇期，第二是高漲期，第三個是危機期，第四個就是蕭條期。什么時候房地產復蘇呢？通常是蕭條之后才復蘇的，復蘇時一般動力是來自經濟開始發(fā)展了、人民的收入增加了，就有錢改善自己的生活，負擔樓價的能力就慢慢增強了。這是住宅方面。商業(yè)方面因為經濟發(fā)展，來投資的人也增加了。我相信你們在談的主要是住宅部分。
施永青說:商業(yè)方面因為經濟發(fā)展，來投資的人也增加了。不一定是人口增加，經濟收入之后就會改善住條件，以前的地方比較舊了，設備跟不上，要換一些好的房子，這是因為經濟發(fā)展而帶動的。這些人會買什么樣的房子呢？當然是要買來用的，一定是要買建好、可以用的房子。復蘇期是在蕭條期之后，以前房價是跌下來了，等到最后一段時間再去買，不會預先買。
施永青說:比如說他今年夏天準備結婚了，到了五六月份才會去買，買的都是現樓（現房）。慢慢地量減少了，價格就會上升。二手房里便宜的房子被人家買去了，剩下的都是價錢比較高一點的。當樓價開始上升之后，在價格上反應出來之后就開始有投機的情況出現了。這種人是買來投資的，因為又有用家的資金，又有投資者的資金，與此同時價格上升又吸引新的資金進來，資金肯定是要流向能賺錢的地方，買房地產賺錢流進來的資金就越來越多，這些情況在中國一些大城市已經開始了。
施永青說:復蘇期是改革開放之后，現在已經出現了一些情況，不但是用家在買，投資者也在買，但是價格又上升吸引的資金越來越多，一個自我完善的機制發(fā)展到一定程度就會出現一個情況，就是樓價已經跟當地人負擔的能力分開了。用家已經開始買不起了，如果出現這個情況的話就進入危機期了。因為如果用家買得起的話，投資者不買，還有用家買。如果用家已經買不起了，會出現什么情況呢？
施永青說:樓價在上升，主要買的人是買的期樓，現樓沒有人買，而且很少成交。用家才買現樓，投資者喜歡買期樓，因為期樓負擔的首付比較少，一筆錢可以買更大的房子，出現一個情況就是期樓上升，現樓就跟不上了，而且成交量減小，這時用家的動力已經沒有了，出現這種情況樓市就進入危機期了。危機不一定立即就爆發(fā)的，還要等到經濟環(huán)境、國際環(huán)境出現變化時才會找機會向下走。
施永青說:基本的情況就是要擁有樓房的人越來越多，擁有現金的人越來越小。資金都變成樓面了，下一次找誰來買呢？大家都有樓、有錢了，有一個人要賣樓時就不容易再找到買家了。大家都有樓、沒錢時樓價就不容易再上升了。如果出現金融危機、美國經濟出問題或者是利息上升，或者是房地產政策出現比較大改變時，樓價因為找不到人買就大幅度下跌，這時又陷入銀行的狀態(tài)，銀行本來貸款貸了很多，現在樓價降下來，要催買樓的人早點兒還款。
施永青說:在香港什么時候都可以還款的，國內的情況我不太知道。雖然說可以分期付款，所以現在信貸又收縮，要賣樓的人大量增加，找不到買家，樓價就大幅度下跌，就進入了蕭條期。我看中國現在也是資金大量流進房地產市場，有些升的比較高的地方已經出現價格跟廣大群眾購買力有一定的差距，但是都還是在危機期的初級階段。全國是不平衡發(fā)展的，上海、長江三角洲一帶賣的情況比較多一點，一些其他的城市價格還是相對合理的。
施永青說:比如說上海生病要不要北京吃藥，我相信應該是什么地方有病就什么地方吃藥比較合理。但是吃什么藥呢？這要非常小心。因為一旦用藥太重，或者是把房地產做成投資的環(huán)境破壞之后，要把它救回來也不容易的。香港97年之后特區(qū)政府以為把房地產價格壓下來之后可以改善人們的生活，可以使生產力、競爭力增強，其結果是正好相反的。
施永青說:因為房地產價格跌下來之后，人們儲存在房地產的財富都蒸發(fā)掉了，變成人的消費能力、再投資能力都受到很大的破壞，變成整個經濟都蕭條下來。后來中國花了很多新的措施來支持房地產，也搞了很多年才補回來。我覺得上海就是要吃藥的話也要非常小心了。
主持人說:還有一個問題，剛才您也談到了在3月16號央行宣布放貸的利率回歸到基準利率，我不知道您觀察到這個消息了嗎？您覺得會對國內房地產市場有一個什么樣的影響？
施永青說:利率的增加對房價不一定會產生很大的影響，關鍵是房價是在一個什么樣的程度。因為一般來說流進房地產的資金是要看投資回報率的。如果投資回報大大高于投資成本，就不去管利率百分之零點幾的增加了。香港在70年代末80年代初時有一段時間利率不斷增加，從10％增加到22％，這段時間利率又增加、房價又增加，但是完全就沒有影響。
施永青說:現在國內也有這種情況，上海的房地產樓價的增幅最近一段時間可能是20％、30％，加上1％的利率，0.5％的利率，根本就不放在心里。我付一點利息怕什么？所以利率的增加影響是很〉��？聰愀矍凹改昀什歡霞跣。鍬ゼ垡彩遣歡系叵碌�，矒Q嵋蛭氏碌思揖腿ヂ蚵�。这峨s眉銥贍苡杏跋歟醞蹲收呃唇彩遣豢椿乇實摹?
施永青說:就是對用家來說，他買樓跟吃飯是不一樣的。吃飯是一種消耗性的，吃掉之后就沒了。但是住房你住進去也是一個投資，他住了之后這個房子還在，所以買房的人跟一般消費的心態(tài)是不一樣的。一般的消費如果便宜一點就會消費多一點，但是房子是投資的，越便宜越不敢買，買了之后價格降下來是要虧本的，所以他知道還是要看價格的上升。單獨的成本上升是不能夠把投資的需求完全破壞的。
主持人說:施先生，您認為現在上海出臺了很多政策，包括在房屋換手時要加稅，包括要增加平價土地，要打擊虛假銷售，我知道香港也曾經有過這個階段，加稅時對市場炒家的影響并不是很大，而往往是在增加了平價土地之后香港樓市出現了巨大的波動。您認為哪項政策會對上海樓市有非常重大的影響？
施永青說:一般來說政府的手法是增加供應、打擊需求。香港有一段時間樓價增長很快，主要是打擊需求，把銀行的按揭從90％下降到70％。另外是增加契稅。如果你炒樓賺了錢要收這種稅。但是這種打擊需求的成效很小，到了董建華上臺之后采取的就是增加供應，每年定一個指標，百萬股千個單位一年，這樣就造成很大的影響，當時也不但是百萬股，當時香港也受到亞洲金融風暴的影響，外國資金抽走，回歸之后香港內部的政治矛盾等等。
施永青說:所以增加供應、打擊需求一般是對房地產進行調節(jié)的主要手段。我覺得還要做的就是提供一個透明度比較高的信息。我知道國內閑置量調查統計方法跟香港不一樣，香港的閑置量就是這個樓房沒有人住進去了，才算閑置，國內是發(fā)展還沒有建好的叫閑置。我覺得應該看房子建好之后有沒有人用，如果有人用，當時有人買也是不健康的。
施永青說:你花了很多資源，鋼材、水泥等等，建起來之后沒有人用，價錢要跌下來，銀行貸款也會出問題，所以把這個情況告訴投資者，投資者自己就會做出判斷自己應不應該投進去。如果不清楚的話，他不知道政府批了很多地，未來供應量怎么樣、城市人口增長情況怎么樣，就不是一個理性投資，而是一個盲目投資了。所以一個方面是要增加透明度，讓投資者、用家都可以作出理性的投資。
施永青說:在增加供應方面現在國內是不應該再隨便增加了。政府前一段的政策也不統一。政府前一段覺得開發(fā)量太大，土地供應量收緊了，現在又增加，變成前后矛盾。我自己來看，中國如果此前過熱的話，很多地方不是樓價升的太快的，而是土地開發(fā)量太大的泡沫。土地開發(fā)量太大的泡沫應該是用增幅土地供應政策來調整。現在的情況是土地增幅批出來了，但是又讓銀行不要貸款給發(fā)展商，變成前后矛盾。所以政府要自己調整土地供應量。
施永青說:我發(fā)現全國都有供應太多、閑置太多的情況，這應該是政府出售土地自己來調整。另一方面為什么供應這么多，價格還是上升的呢？也愛看到中國在前一段時間里經濟發(fā)展的非�？�，積累的資金非常多，很多資金因為找不到再投資的門路，就流到房地產里了。這種情況在外國也很普遍，但是外國投資的產品比較多，它的股票市場比中國大得多，還有債券市場等等，這樣資金就可以流到其他投資市場里去了，也可以流到國外市場里去。
施永青說:現在中國的情況是把門關起來，不許人家到其他地方投資，又沒有一個很大的股票市場、債券市場，中國人一般來說都是比較喜歡投資房地產的，所以大量的資金都流到房地產里去。要減少房地產的過熱就要想辦法讓這種多余的資金，最好是流到實體經濟中去增加生產、增加在國際上的競爭力，但是還沒有找到實體經濟投資時也要給它一個出口，否則的話流向房地產市場也會造成一定的情況。
施永青說:現在樓價升的這么快，可能跟把大量的資金吸引進來（有關系）。有些做實業(yè)的人發(fā)現在房地產方面賺錢快，做工業(yè)生產很辛苦，還要找訂單、找原料，還是房地產賺錢多，就流向房地產了。其他實體經濟就得不到資金了。出現這種情況就很危險了，國家會出手干預的。因為這種發(fā)展對中國經濟平衡發(fā)展是不利的。我相信就是當前資源調配影響中國房地產的發(fā)展。
主持人說:我們繼續(xù)拉到上海、北京對話中。剛才施先生談到了一個問題，如果市場中炒家很多的話，一旦出現一些重大問題，像金融危機等等重大的動蕩之后可能就會對樓市有很大的影響，不知道您對這個問題怎么看？
李戰(zhàn)軍說:如果這個局面得不到遏止我是贊同的。目前的情況來講，上海地方政府調控的手段還有不少，只是市場發(fā)展情況逐步來推動一些調控措施。倒沒有出現一種驚慌失措、沒有辦法、沒有對策的狀態(tài)，完全是根據市場的情況來定下一步怎么。從早期上海出臺的措施來看我認為力度是有彈性的，或者說是比較軟的，目的是為了警示市場，讓市場知道反應，看一看下一步再怎么辦。
樓市還需對癥下藥 專家預測溫和調控政策還有加量可能
網友：如果上海發(fā)生大地震，錢會流出到哪里去？
孫飛博士說:我覺得這個問題是一種不可抗力，剛才講了資本是驅利性的。如果樓市的動蕩的話就會崩盤了，如果作為上海的普通老百姓還需要購房的還需要在上海買房，等到上海房地產價格下跌之后再買。但是對于一些投資商這些錢會流向一些經濟熱點或者是能賺錢的地方。
孫飛博士說:補充一下剛才施先生講的，因為香港是一個成熟的市場經濟區(qū)域市場，香港經歷了房地產發(fā)展的啟蒙、發(fā)展、培育、成熟階段，作為香港來講，也經歷了房地產的泡沫，我很贊成施先生提的這些意見。比如說要用的人（需要住房的人）買不起房，房地產市場就會出現危機了。
孫飛博士說:最近我看摩根士丹利首席經濟學家有一個觀點，我也非常認同，作為房屋來講要使用第一、投資第二。上海有很多機構或者是個人把這個顛倒過來了，主要是為了投資投機，賺取都是利潤。另外香港是一個市場化程度非常高的地區(qū)，房地產價格的漲跌很多是市場原因決定的，在中國很特殊，我個人認為是一個綜合因素。
孫飛博士說:為什么香港由于房地產泡沫產生負資產，還有金融危機等等綜合因素，包括銀行的按揭等等，價值一千萬的樓房已經花了五百萬，但是還欠銀行五百萬，這是由于經濟危機的原因造成買的房成為負資產了。另外利率的效應是逐步產生效應的，如果光說是市場供求我也不太認同。還有中央銀行利率手段肯定會逐漸產生效果的，這是我的核心觀點。
孫飛博士說:再補充一點，我講房屋長期是貶值論，如果你是一種文物古跡，它會升值，在于它是歷史價值、文化價值，包括意大利的古建筑，或者是上海的小洋樓。第一由于它是私有化了，他一直是主人。國內是公有制，土地不是個人的。其二還要考慮這幾百年來通貨膨脹的因素，那時一個億美元到現在太值錢了。通貨膨脹的因素和經濟增長要考慮進去。
主持人說:大家都是這個觀點，房屋肯定是貶值的，但是如果成為藝術品肯定是能升值的，如果上海發(fā)生樓市動蕩的話，錢會流向到哪里呢？
潘石屹說:還是會流向回報率高的地方，這是一個不爭的事實了。我想說的一個核心東西是，我還是認為上海房地產之所以能夠出現今天這樣一個暴漲的局面主要原因是供應量少。像北京今天的情況在重復著上海兩三年前的情況，盡管今天早上我也看到國土資源部發(fā)表的駁斥房地產發(fā)展商說的“地荒論”，我也看到王石在他的年波上說要等著政府的土地房地產發(fā)展商早就餓死了。
潘石屹說:北京從整個數字來看供應量也比較大，但是四環(huán)以內又有多少供應量？真正的基礎設施和房子配套的還是在四環(huán)里面。所以下一步最重要的還是政府在做調控時利息、稅率都還是輔助手段，最重要的是要有一個適當的、跟城市化進程能夠配套的供應量，如果供應量上不去的話市場價格很難下得來。
李戰(zhàn)軍說:在我個人看法來講，做了一個假設，讓我對這個假設做一個評論，我很難說。我現在僅僅知道中國內地很多事業(yè)有成的人他們把錢主要是流向上海買房子，這也是推動上海房價往上漲的一個很重要的原因�，F在上海人自我解嘲這么說的，上海內環(huán)線將來都是說外語的，上海的內環(huán)線和外環(huán)線之間都是講普通話的，講上海話的人將來都是在外環(huán)線之外的。
李戰(zhàn)軍說:由此可見，在這一輪上海房價上漲的過程當中主力軍不是上海的市民，而是上海市外的力量。換句話說，作為一種虛擬的往外流出，現實是大量的資金往上海流進。
潘石屹說:從市場需求來看，因為上海房價上漲之后，媒體和社會輿論老在埋怨有溫州炒房團把房價炒起來了，我覺得在市場經濟中需求對每個人來說都是平等的，而不應該說他是溫州人、浙江人、山西人，出現這樣的觀點只能說明發(fā)表這些議論人的觀點是狹隘的。你到商店里買東西，人家老問你是什么人，因為你是溫州人就不賣給你，這是不太可能的。只要投資者是合法的，沒有偷稅漏稅就是無可厚非的。
潘石屹說:所以不能說上海的房子是溫州人炒起來的。而且還有一種說法說是北京的房子是溫州人加上陜西倒煤的炒起來的，我覺得不能有地區(qū)歧視，也不能有知識的歧視。
施永青說:我看了上海房價上升，也可能本身就是值這個錢，以前是經濟還沒有充分發(fā)展起來，地區(qū)流動比較小的情況，現在全國有錢當然也應該在房地產價格商販應出來，因為房地產是儲存財富的一個主要工具，現在全國富起來了，樓價應該是上升的。在外國的一些國際大城市，像英國的倫敦、美國紐約也是國際化的，倫敦人本身是買不起倫敦房子的，我有一個朋友在倫敦工作，他住的房子租的業(yè)主很多時候都不是英國人。
施永青說:有一次是租的日本人的房子，日本人出口賺錢了就到倫敦買房子，后來住的業(yè)主是殺特阿拉伯的石油王子，現在俄羅斯人也在倫敦買房子。上海作為全國的大都會，是全國經濟發(fā)展最好的地方，所以全國有錢的人到上海去買房子是一個很正常的情況。除非中國把它割裂成一個獨立的階層，不然的話經濟總是互相流動的。
施永青說:所以我覺得將來出現的情況是上海的房價不但是反映上海人的購買力，還要反映全國人投資的偏好。如果全國人對上海有這個偏好的話，資金就會流到上海去。但是樓價上升可以反映投資者的偏好。普通的人只要租金不上升，他的生活是沒有問題的，他一樣可以住樓，不一定是做業(yè)主。這種情況在外國的大城市里也是會出現的，所以大城市的樓價可能跟本地人的負擔能力不一樣。但是租金就跟本地人的負擔能力是一致的。
施永青說:這種情況下就出現樓價高、租金低的情況，變成投資的回報率越來越低。幾年前可能有8％、10％，現在可能達到了5％、6％。這個情況就是投資的需求很大，但是用家的負擔能力還追不上。當然這個情況也是全世界都很普遍的情況，就是回報率越來越低，這在股票市場上也是一樣的，這是整個世界資本界也都是一樣的。
施永青說:中國政府要留意的情況是不能單看上海，還要看國際的情況。美國人的樓價拼命上升，美國政府也不去打壓樓價，前幾年還要不斷地減息，鼓勵美國人換大房子，買多一點房子，叫銀行貸款給他們，造成信貸膨脹，它利用這個手段來搶奪全世界的資源。
施永青說:美國市場升級了，就可以來買中國廉價的勞動力，買廉價的資源，把我們辛辛苦苦生產出來的東西就供應美國，而它什么也沒有做。如果我們國家把自己的資產壓縮下來，在國際市場上的競爭就會吃很大的虧。我覺得這個情況要留意。
主持人說:謝謝施先生。剛才我們談到土地供應的問題，現在一個網友發(fā)來一個問題。
網友：您說當前房價漲是由于土地供應緊張，這是由于開發(fā)商囤積土地還是政府調控造成的土地供應下降？
潘石屹說:上海的情況我不是很了解，香港的情況施先生講的從國內到國外，從天上到地下講了很多了，施先生跟我是朋友，還沒有談上哲學，談上哲學就更復雜了。在北京的情況，我覺得土地供應是不足的，尤其是北京四環(huán)之內的土地供應是不足的。這可能是跟前一段時間的兩個政策有關系。
潘石屹說:一個政策是保護拆遷戶的利益，所以使四環(huán)之內的土地要轉換成建設用地需要拆遷，拆遷在過去一段時間難度非常高。我所知道的幾個大的公司都是因為拆遷。而且有一部分是已經拿到證了，但是拆遷不了。第二是四環(huán)之外的土地大部分是把農民的地轉換成住宅用地，現在是用最嚴格的辦法在保護耕地，而北京市在過去幾年把農民用的地轉化成建筑用地的指標.
潘石屹說:北京市一位副市長說2003年底已經用到了2010年的指標，所以以后會非常困難，我還是很擔心北京市土地供應量，尤其是四環(huán)以內的土地供應量�，F在大概有280多個項目吧。去年發(fā)生了8.31，這些事情沒有形成供應量，國土資源部說到的5900公頃里相當大的一部分，主要是因為相互之間扯皮。
潘石屹說:房地產發(fā)展商和銀行之間的關系沒有隸屬，房地產發(fā)展商和股東之間的關系沒有理順，所以很短之內很難提供供應量。去年北京市商品房成交金額是1500億，比前年900多億增加了50％，所以這是一個需求了。房地產市場要健康發(fā)展要讓需求和供應配套，我的觀點現在要解決房價的問題最關鍵的問題是土地供應量，然后轉變成房子的供應量。
主持人說:李主任，現在有一種觀點是說政府有可能會增加一些平價的土地，但是我聽上海一些人士分析這些土地出來之后馬上就會被買家控制住，起不到抑制樓價的作用，反而會成為一個新的炒的樓盤，您怎么看？
李戰(zhàn)軍說:我認為這個人不了解上海的情況，上海市政府拿出來的平價土地都和開發(fā)商做了約定。將來生產出來的價格是政府按照指令價格收購的，收購出來以后，也是制定供給特殊的供應對象。供應完了以后，也不準馬上拿到市場上銷售，要五年之后才能進入市場銷售。對這個上海市拿出來的平價土地的政策，一方面是為了上海市重大工程項目的用地，另一方面是解決上海低收入群體的住房需求。
李戰(zhàn)軍說:所以這一部分是在整個房地產市場中有一個相對比較特別、也比較獨立的小市場里的流轉的，和大市場里的流轉情況是不一樣的。
主持人說:您說的這個情況有點兒類似北京的經濟適用房，由政府核定銷售價格，而且它的購買群體也是一定的，必須要通過一定審核的群體，也是五年之后才可以上市交易。我不知道您現在知道的平價土地供應量是多少，會多少影響上海樓市對于未來價格的預期？
李戰(zhàn)軍說:如果講土地供應量，我一下子講不出來準確的數字，但是上海這一點是規(guī)定明確的，就是這類房子一年供應300萬，三年供應900萬。從今年開始估計政府對這個供應量的數字還會進一步地提高。
主持人說:您覺得會對上海房價會有多大的影響？
李戰(zhàn)軍說:在我看來這批影響不是對短期起作用的，是長期對上海市房價有影響的。它不能對上海市高端商品房價格往上漲起到平抑的作用，這里面有土地需求稀缺的問題。比方說在浦東黃埔江邊上的高檔商品住宅樓盤目前最個的價位已經達到了每平方米6萬、7萬塊錢，對高端商品房價格走勢從當前來看不起任何調節(jié)作用，但是對長期上海房地產市場的價格水平、房地產的市場走勢能夠起到重大的影響，是一個長期的作用。
潘石屹說:我今天就認準供應量了，我想還是說說供應量。政府既要保護拆遷戶的利益，又要保護農民的土地，在這種情況下唯一的出路就是提高土地的使用率，提高容積率。有一個數字，新加坡的吳杰路是10，香港中環(huán)容積率是15，上海的容積率是控制在2.5，北京CBD是控制在容積率4，當然這個問題大家爭論的非常大，認為要住的舒服，要有綠地、陽光，溶積率太高的話會影響的，可是這就是中國的現狀，資源有限。
李戰(zhàn)軍說:不要理解成黃埔江邊的房子都是這個價格，那就錯了。是不是土地供應量的下降對上海土地供應有影響，或者是對建房有影響，上海容積率最高不能超過2.5，辦公容積率最高不能超過4，其中包括上海市土壤地質條件的承載能力、地下水的水位供應，再是每平方公里人口的承載，綜合因素來決定上海市認為容積率過高不利于城市發(fā)展，加劇了上海市中心城區(qū)交通擁堵度情況，因此做了這么一個決定。我覺得在某一段時期作出一個決定解決這個時期的問題應該講是可行的。
主持人說:剛才施總提了一個說法，今天的主題是上海樓市如果發(fā)燒了北京該不該吃藥，施總認為不用吃，也不該瞎吃，但是我們看到北京也有這樣一些現象，類似于前兩年的上海，比如說現在有些不是經濟適用房的樓盤也出現了在沒有銷售證時就有很多人到售樓處排隊，我們后來了解到的情況是假的，是開發(fā)商雇的人在排隊。還有官方公布的去年同期商品房上漲的速度是9.8％，我們也覺得很多現象都是值得關注的。上�，F在的市場是不是北京市場今后的狀況呢？
孫飛博士說:我發(fā)表一些觀點，也不能說現在的北京市場就是兩年前或者是幾年前的上海市場，為什么呢？因為北京有北京的特色，上海有上海的特色�？赡芤粋�市場的成熟會隨著經濟發(fā)展逐步成熟，但是這個觀點是應該有的。上海出現這種情況，北京應該要預警。央行出臺房貸政策也是打了一個預防針。這種政策是中央銀行在全國市場都已經吃藥了。
孫飛博士說:第一，中央銀行對全國市場吃藥，北京可以根據北京地區(qū)存在的一些特殊情況，綜合制定一些對策。包括因為潘先生講了一些土地的問題，在中國，或者說在北京，“地荒論”國土資源部已經提出官方的否決態(tài)度了，潘石屹先生講的一些觀點我也贊同，在實際操作中存在著很多障礙和限制，使土地供應出現一些現實的缺陷，或者是出現一些尋租行為等等導致土地價格的上漲。
孫飛博士說:另外還有一些經濟學觀點認為目前的土地政策存在著地方政府和開發(fā)商的合謀，導致土地價格虛高。這樣就把土地成本追加到房屋價格上了，這種因素也有。我認為中國對房地產價格的治理應該是綜合治理，應該有市場供求因素、有土地政策、稅收政策，應該針對不同的區(qū)域市場吃不同的藥。
孫飛博士說:包括剛才香港施先生講的土地供應的調控問題，實際上政府為什么在北京在全國要調整土地供應呢，從金融層角度來講，土地出去的太多。很多開發(fā)商又沒有能力開發(fā)，向銀行接待大量資金，最后導致銀行系統性風險，其實整個都是關聯的。土地出來有沒有錢和有沒有能力開發(fā)，潘石屹有能力開發(fā)，但是有很多小開發(fā)商拿著土地閑置著。
孫飛博士說:還有對于購買力的問題，確確實實第一是當地居民的實際需求，另外還有國外的需求都要考慮，我也贊成這一點。但是中國要注意穩(wěn)定的問題，中國現在貧富差距是世界上第一位的，基尼系數早就超過了國際上的警戒線，因此必須要綜合考慮這些因素。如果不考慮普通老百姓的購買力因素，最終造成社會不穩(wěn)定因素，不但會造成房地產市場的一些沉重打擊，甚至對社會安定、社會穩(wěn)定、社會財富都會造成打擊。
孫飛博士說:上海李主任講的話我也贊成，我認為中國未來房價是兩極分化，一極是針對富人的，比如說針對比爾蓋茨、針對李連杰的。另外中間的價格要往下走，要針對中國普通老百姓。未來中國房地產市場應該是多元化、針對不同需求者開發(fā)不同類型的房屋產品，這樣才會滿足所有人的需要。
主持人說:潘總覺得北京該不該吃點兒藥？
潘石屹說:上海的房價在我了解到了一平方米要五萬塊錢，剛才李主任說單個的套有六萬到七萬塊錢出現，我覺得有點兒過熱，所以吃藥也得特別小心。我們家有個小孩一發(fā)燒外公外婆就讓他吃藥，我們就嚇得不得了，要把小孩自己的體質建立起來，我們定的是體溫不超過38.5度絕對不要吃藥，讓他自己有一個免疫系統。
潘石屹說:市場也有自己的機制要自己調整，談病時可以海闊天空去談，可是吃藥時要必須小心。北京吃的藥我比較擔心，一個是吃的預防性的藥，小時候生下來沒有任何病就種牛痘，那是預防性的。市場還是供求量和需求量確定的，在這種情況下吃點兒預防性的藥沒什么錯。
李戰(zhàn)軍說:我把上海的一些情況向兩位介紹一下，可能我的觀點比較另類，但是從一個角度來講也反應了上海的事實。目前上海的戶籍人口當中，據我們研究中心的統計私房的比重超過了80％，換句話說上海市人有戶籍人口交租金的大概有20％左右的水平。因此在這一輪上海房價上漲的過程中盡管漲的這么邪乎，但是上海市民、上海老百姓的心態(tài)總體上還是平穩(wěn)的，社會也沒有因此出現非常大的動亂，剛才孫先生講的不穩(wěn)定的情況出現。在我個人看來，上海市民在這輪放假上漲當中還是笑納的。
潘石屹說:李主任，我有一點跟你不一樣的觀點。房價上漲的過程中都是樂呵呵的，都是笑的，香港97年前后你去高檔餐廳喝的高檔紅酒都是消費量最大的，問題就出在房地產下跌的過程中。我記得前兩年我到香港去，是施先生請我去電臺做一個節(jié)目。他說香港的自殺率排在世界首位，有好多人因為房價下跌，自己的心情不好，絕對成為負資產了，就要自殺了。所以在漲的過程中是不會出問題的，政府和學者擔心的可能是房地產價格跌的時候會出比較大的問題。
李戰(zhàn)軍說:同時我要做一個說明，上海這一輪房價上漲和香港房價下跌有兩個基本面不一樣。一個是上海的經濟走向現在還看不到像香港那樣在97之后有相當長一段時間經濟基本面壞了，第二是上海這個城市在我們國家城市化的過程中，不斷地吸納著大量的市內外和海內外人士入住。1996年上海城市總體規(guī)劃設想到了2020年上海動人口是1800萬，我要跟各位說一下，上海目前的人口總量已經在2000萬人了，所以城市人口也在急劇的膨脹當中，有這兩個背景，和香港是有區(qū)別的。
潘石屹說:也就是說，上海的城市規(guī)劃搞錯了，搞的太保守了。
李戰(zhàn)軍說:是這樣的，我想中國每個城市都處在這樣一個情況，城市化進程太快。
主持人說:現場有十多家北京和中央主流媒體在現場，他們也有問題，我們來聽一聽他們的問題。
提問：想問潘總兩個問題，聽潘總說過北京房地產市場總體是健康的，言外之意是不是有存在問題的地方？是什么地方？第二個問題是您也說北京的房價要警惕暴漲，這種暴漲的可能性有多大？促發(fā)暴漲的因素可能是什么？再一個問題是上海樓市現在的變動對于北京樓市的發(fā)展有多大的借鑒性？謝謝。
潘石屹說:北京出現的問題很多，我認為最大的問題有兩點，第一點是有好多沒有產權的房子，這實際上是購房客戶的災難，也是這個城市的災難，最后不知道該怎么處理。
潘石屹說:所以政府在執(zhí)法力度上要拆掉違章建筑。現在北京的違章監(jiān)督太多了，現在北京商業(yè)用放面積80％以上是違章建筑。作為一個國際化大都市出現這樣的違章建筑，真正交上稅金的人來說是不公平的。另外作為首都不應該出現這么多的違章建筑。門面房都是違規(guī)建筑。
潘石屹說:第二個問題是在二手房市場中真是應該向上海學習。什么是市場？一個健康的市場是能夠很快地流通起來，可能我這套房子對來說是一個負擔，已經沒有用了，可是對于一個剛畢業(yè)的學生來說就是一個寶貝，怎么樣假設這樣的橋梁了？就是二手房市場。北京二手房市場不建立起來，一方面人們急于要購買房子，另一方面這個房子的空置率是非常高。而且多少年輕人進入這個城市首先住的應該是舊房子，他們剛參加工作，收入水平低。
潘石屹說:二手房沒有建立，一方面在空著，另一方面要拿出更多的錢來購買新的房子，我認為這是北京比較大的兩個問題。
潘石屹說:需求是比較穩(wěn)定的，而且北京市場是開放的市場，外地人可以過來購買，溫州人可以過來購買，山西人可以過來購買，外國人也可以過來購買，如果供應量上不去，局面就是供不應求，或者是供應量的預期上不去，誰也不知道今年的供應量是多少。要不然今年年初我說北京市房地產市場是最不確定的一年，我都不知道我這個項目干完政府會不會推出土地來。
潘石屹說:供應量的機具減少在需求量比較穩(wěn)定的情況下是北京市場暴漲的最基本原因，可能性有多大要看政府了。王石說房地產開發(fā)商要靠著政府供應的話就餓死了。
提問：請問潘總和孫博士對于央行的新政出現置疑，不應該讓原來的買房的人承擔房地產過熱的成本？央行如果抑制不了房地產過熱是不是還會出臺新的政策？
孫飛博士說:央行不是讓原來的購房者和國際金融市場這是一種慣例，貸款利率、存款利率會隨著利息的調整進行調整。從簽的合同來講都會隨著央行利率調整來上調或者是下調利率，這是國際慣例。第二個問題，如果中國的房地產市場，當然我認為中國整體房地產市場是健康的。中國未來是一個年增長率8％以上的國家，（這是經濟上的預測）。
孫飛博士說:同時中國城市化率水平非常低，未來中國城市化水平要達到60％、70％，這樣才達到中等發(fā)達國家水平。從整體來說中國房地產市場非常有前景。出臺這個政策是對中國局部區(qū)域，特別是上�；蛘呤呛贾莩霈F過熱勢頭提出的預警信號和調控的測試。如果這個勢頭沒有得到減緩央行還會出臺相關的政策，或者是土地政府、稅收部門出臺相關的政策，這是一個綜合作用的結果。
潘石屹說:前面我都同意了，就覺得調整，任何購房人同銀行簽按揭合同時利率應該是隨著央行利率上下浮動的，我覺得這個調整用利率來調整市場這是全世界的案例，只要我們搞市場經濟就得這樣去調。這是沒有任何問題的。問題是在于一些說法，因為市場經濟強調的是公平，就是大家在同一個起跑線上。
潘石屹說:我這次調整利率是針對某一部分人的，而不是針對另一部分人，這種說法是自相矛盾的。他想這一部分人也提高0.2，這一部分人也提高0.2，央行怎么說只針對他，不針對我呢？我每個月的還款也提起來了，我覺得這種說法是不恰當的。因為利率不光是對房地產，當然這次是取消了房地產的優(yōu)惠。像前一次0.27的調整是對各個行業(yè)的利率進行調整的，不光是針對這一個行業(yè)，是針對所有的行業(yè)。不光是針對某一批人，而是針對所有的人，這是公平的。
李戰(zhàn)軍說:央行的利息調整對上海目前的狀況我認為是好的，但是全國在我看來房地產市場、房地產業(yè)還起在起步階段，很多老百姓改善住房的條件還很困難，也和上海吃一樣的藥對他們來講是不公平的，反過來造成盡管你出臺加息的政策，上�？梢猿惺埽驗槿珖己臀乙粯映惺�。
孫飛博士說:一個統一的政策出臺包括對一些發(fā)展中的房地產市場，西部地區(qū)、偏落后的地區(qū)，現在開發(fā)商利潤也大，這個政策出臺的目的也是要讓開發(fā)商讓出一一部分利潤，讓人居其屋。我認為最終是達到這么一個效果，房地產商讓這點兒利潤也是可以的。
李戰(zhàn)軍說:我不同意因為央行利息提高會造成房地產商讓利的結果。
主持人說:因為時間的關系，我們的嘉賓聊天到此結束，感謝各位嘉賓的參與，尤其要感謝上海的同事劉欣華，謝謝上海嘉賓李主任，感謝各位網友的參與，今天的論壇到此結束，謝謝大家。
潘石屹說:謝謝，再見。
孫飛博士說:謝謝。
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