一半海水 一半火焰
——我市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)探析
天水日?qǐng)?bào)記者 楊棟
對(duì)于任何一個(gè)急于購房的老百姓來講，再也沒有比房?jī)r(jià)更揪心的事了。馬不停蹄地跑遍市區(qū)的每一個(gè)小區(qū)、每一棟樓宇，在一次次激發(fā)了強(qiáng)烈的購房欲望后，人們表現(xiàn)更多的是對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)的極端不滿和無奈……我市的房?jī)r(jià)究竟怎么了?我市的房?jī)r(jià)到底高不高?今后房?jī)r(jià)的趨勢(shì)如何?帶著這一串串令人費(fèi)解的問題，記者近期深入到市房產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行及部分消費(fèi)者中進(jìn)行了調(diào)查。
市房管局的一份權(quán)威資料顯示，近幾年，我市商品房?jī)r(jià)格同全國其他城市一樣，一直呈逐年攀升趨勢(shì)。2000年平均售價(jià)每平方米1165元，2001年為1194元，上漲2．49％；2002年為1256元，上漲5．19％；2003年為1418元，上漲12．8％；2004年為1502元，上漲5．93％；今年上半年則漲至1557元，年均上漲幅度為6．5％。事實(shí)上，這些數(shù)據(jù)是全市商品房售價(jià)的綜合平均指數(shù)，而在備受百姓看好的秦州區(qū)，2004年商品房均價(jià)已漲到每平方米1850元，年均漲幅達(dá)6．74％。
采訪中記者了解到，目前構(gòu)成房?jī)r(jià)的因素基本包括前期開發(fā)工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、營(yíng)銷交易費(fèi)用、稅收和利潤(rùn)五大部分，在這些因素的比例中，土地和拆遷費(fèi)用占總房?jī)r(jià)的40％，建筑安裝成本占50％，稅收和各種行政性收費(fèi)約占10％。幾乎所有企業(yè)老板的感受都如出一轍地相似，即我市土地和拆遷成本費(fèi)用在房?jī)r(jià)構(gòu)成中所占的比重逐年增大，其房產(chǎn)利潤(rùn)一降再降。
那么，引起我市房?jī)r(jià)上漲的主要原因是什么呢?市房管部門負(fù)責(zé)人介紹說，第一，成本因素直接推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，它是影響我市房?jī)r(jià)上漲的主導(dǎo)因素。首先是土地資源的緊缺，導(dǎo)致土地供應(yīng)價(jià)格的大幅上漲，無形中加大了開發(fā)成本。我市自2003年實(shí)行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓后，地價(jià)大幅上揚(yáng)，當(dāng)年一類地段每畝為47萬元，2004年全年沒有供地。今年5月，市內(nèi)8宗掛牌出讓的土地中，最高一宗竟賣到每畝67萬元。到目前為止，市內(nèi)可供開發(fā)的土地已接近“極限”。加之城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的快速發(fā)展，改善了城市局部地域環(huán)境，優(yōu)勢(shì)環(huán)境形成優(yōu)質(zhì)地價(jià)。其次是城市拆遷補(bǔ)償費(fèi)用不斷增大，推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。以貨幣安置價(jià)格為例，土木結(jié)構(gòu)的房屋2003年為每平方米補(bǔ)償1000元，2004年1100元，今年第一季度為1250元，年均上漲115元；磚混結(jié)構(gòu)的樓房2003年補(bǔ)償費(fèi)為1350元，2004年為1380元，今年第一季度為1550元，年均上漲120元。再則，房屋建材價(jià)格上漲，特別是鋼材、水泥等大宗基礎(chǔ)建材的上漲，致使建筑安裝成本增大。為迎合住戶對(duì)住宅質(zhì)量、環(huán)境、科技含量的更高要求，新建住宅品質(zhì)的增強(qiáng)也是影響房?jī)r(jià)上漲的因素之一。第二，旺盛的市場(chǎng)消費(fèi)需求刺激了房?jī)r(jià)的上漲。由于近年來城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市品位的提升，目前我市有一個(gè)較為穩(wěn)定的住房消費(fèi)需求，包括正常的人口增長(zhǎng)和以舊換新、以小換大、改善居住條件以及舊城拆遷改造等形成的購房需求，再加上外地進(jìn)城置業(yè)安家和越來越多周邊地區(qū)人士前來居住的購房需求，進(jìn)一步激活了商品房銷售市場(chǎng)。第三，隨著各商業(yè)銀行內(nèi)部普遍嚴(yán)格控制了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款，開發(fā)企業(yè)融資困難并受土地資源的約束，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)
不可能無限擴(kuò)大，在一定程度上也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。除了以上原因外，影響房?jī)r(jià)上漲的因素還有行政性收費(fèi)項(xiàng)目的增多和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提高、開發(fā)企業(yè)本身管理費(fèi)用的增加等等。
從這個(gè)意義上分析，我市的房?jī)r(jià)到底高不高?有什么衡量標(biāo)準(zhǔn)?對(duì)于這個(gè)業(yè)內(nèi)人士和老百姓共同關(guān)注的焦點(diǎn)問題，市房管部門出具了一份國際理論界公認(rèn)的計(jì)算公式，即房?jī)r(jià)收入比＝(商品房銷售均價(jià)×當(dāng)年人均居住面積)÷(城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×城鎮(zhèn)家庭平均人口)。那么，依據(jù)這個(gè)公式，按照我市2004年的房?jī)r(jià)1502元／平方米，人均居住面積24平方米，人均可支配收入6426元，家庭戶均3口人計(jì)算，我市的房?jī)r(jià)收入比為(1502×72)÷(6426×3)，結(jié)果為1：56。再按照國際普遍認(rèn)同的商品房均價(jià)與城鎮(zhèn)居民家庭年均可支配收入之間的最適宜的比例在1：4—1：6之間相比較，我市整體商品房?jī)r(jià)格是基本適宜的。
但是，我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，以上的適宜是全市的綜合均價(jià)比，而具體到每一個(gè)縣區(qū)，差別卻很大。就秦州區(qū)而言，按照2004年均價(jià)1850元計(jì)算，收入比為1：6．91，說明本區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高；麥積區(qū)為1：6．29，反映該區(qū)房?jī)r(jià)開始偏高，其他各縣均在正常范圍。從以上房?jī)r(jià)收入比中可以看出，我市的商品房?jī)r(jià)格在總體基本合理的前提下，秦州、麥積兩區(qū)都不同程度地呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)偏高的態(tài)勢(shì)。因此表明，我市今后控制房?jī)r(jià)上漲的首要任務(wù)主要是秦州區(qū)老城區(qū)范圍內(nèi)，必須引起政府及相關(guān)職能部門的高度重視，切實(shí)在今后的決策和發(fā)展中逐步解決。
盡管房?jī)r(jià)一漲再漲，而開發(fā)商口口聲聲念叨著利潤(rùn)越來越小，但是買新房、住新屋，擁有住房產(chǎn)權(quán)的人卻越來越多。據(jù)調(diào)查，我市住房私有化率已達(dá)到76％。人們對(duì)“居者有其屋”的理解是，不僅要自己有產(chǎn)權(quán)，而且不要舊房。這種觀念，有關(guān)專家認(rèn)為是住房消費(fèi)心理的誤區(qū)。在引導(dǎo)消費(fèi)心理的過程中，銀行發(fā)揮的作用超出人們的想象，各商業(yè)銀行推行的新房按揭貸款業(yè)務(wù)，極大地刺激著購房者的購房欲望。記者經(jīng)了解得知，近三年來，我市購買新房的人群中80％是以按揭貸款的方式進(jìn)行的。為了求得一處屬于自己的容身之地，絕大部分購房者都提前預(yù)支了今后至少10年的資金，而承受的高額債務(wù)使生活水平下降，心理壓力增大。38歲的王女士去年底在解放路某小區(qū)購買了一套120平方米的商品樓，王女士是一位中學(xué)教師，每月薪水1100元，其丈夫在一事業(yè)單位任科長(zhǎng)，月薪1500元。這套房屋總價(jià)值21萬多元，倆人在銀行貸款10萬元，償還期10年，每月需向銀行還款1100元。王女士告訴記者，由于工資待遇不錯(cuò)，還款有保障，這套房屋買得值。記者在采訪“的哥”張先生時(shí)，一提起買房，這位年輕的男子立刻眉頭緊鎖，愁腸百結(jié)。他說，全家每月收入不足2000元，家底拿不出首付金，用什么去買房?即便是湊足了首付金，又有什么能力去償還銀行貸款?事實(shí)上，許多老百姓的感受都是一樣的；房?jī)r(jià)太高，難以承受。但有一點(diǎn)基本是相似的，大部分工薪階層的人們都表示，與其背負(fù)沉重的高額債務(wù)，倒不如仍在簡(jiǎn)陋的居室里先湊合著，待以后有機(jī)會(huì)再考慮。這種等待實(shí)際上是一種觀望，一種期待，一種對(duì)政府平抑房?jī)r(jià)的企盼之情。據(jù)了解，目前已經(jīng)有相當(dāng)一部分購房族從新商品房中退而求其次，將視線投向了市區(qū)內(nèi)的一些二手房。業(yè)內(nèi)有些人士也表明，在國家宏觀調(diào)控的節(jié)骨眼上，各銀行收緊新房按揭貸款的同時(shí)，如能適時(shí)適度放開二手房貸款，應(yīng)該是扭轉(zhuǎn)人們新房崇拜、從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一劑良藥。而老百姓最擔(dān)心的是二手房?jī)r(jià)被炒作，因?yàn)榉康禺a(chǎn)反映一個(gè)城市的價(jià)值，但易被市場(chǎng)非理性因素操控，二手房?jī)r(jià)一旦被有些“妙手”炒高，真正受害的是老百姓。
不久前，市房管局發(fā)布的今年上半年全市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息中提示，今后一段時(shí)期，我市的商品房開發(fā)銷售仍面臨著土地供應(yīng)緊張，鋼材、水泥、運(yùn)價(jià)等大宗產(chǎn)品價(jià)格上漲，商品樓盤品質(zhì)提升等因素的影響，房?jī)r(jià)上漲是必然的。高房?jī)r(jià)猶如一座大山，重重地壓在每個(gè)購房者的身上�？上驳氖�，此前的8月中旬，央行、建設(shè)部以及國家發(fā)改委三個(gè)部委連續(xù)以不同的方式警示高房?jī)r(jià)危機(jī)，多種平抑房?jī)r(jià)的措施也應(yīng)運(yùn)而生。為將房?jī)r(jià)上漲幅度控制在與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度基本同步的范圍內(nèi)，近幾年來，我市明顯加大了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，2004年施工面積達(dá)到31．85萬平方米，今年又新開工14．41萬平方米，企業(yè)全額集資建房在經(jīng)濟(jì)適用房中所占的比重也越來越大，至去年已占到61．1％，這對(duì)于滿足中低收入家庭尤其是困難企業(yè)職工的住房需求，起到了積極的保障作用。同時(shí)，政府部門采取的一系列降低入市門檻，簡(jiǎn)化辦事程序的優(yōu)惠政策，激活了二手房市場(chǎng)，推動(dòng)了相當(dāng)一部分無力購買商品房的居民，不得不把消費(fèi)目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，派生出新的購房需求，致使二手房市場(chǎng)明顯活躍了起來。今年，市房管部門與市計(jì)劃、財(cái)政、土地、規(guī)劃、建設(shè)、物價(jià)等部門通力合作，出臺(tái)了一整套平抑房?jī)r(jià)的措施。一是要制定市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供需趨勢(shì)，做好住宅用地供地長(zhǎng)效計(jì)劃，適當(dāng)增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給量。二是要科學(xué)界定經(jīng)濟(jì)適用房供給對(duì)象，盡快出臺(tái)我市的《經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)銷售管理辦法》，以規(guī)范政策運(yùn)作。同時(shí)，繼續(xù)推行困難企業(yè)集資建房、政府減免稅費(fèi)等行政措施，加大經(jīng)濟(jì)適用房在商品房中的比例和在市場(chǎng)中的投放量，從而有效抑制商品房?jī)r(jià)。三是要嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模，規(guī)范拆遷行為，防止因大規(guī)模、無計(jì)劃的拆遷引起短期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房屋的大量被動(dòng)需求，成為房?jī)r(jià)上漲的又一引擎。四是要在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定適合全市的廉租房建設(shè)管理實(shí)施細(xì)則，市、區(qū)、縣政府財(cái)政主渠道每年列支專項(xiàng)資金，采用廉租補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔的辦法，盡快啟動(dòng)廉租房。五是加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)程序，減少黑市交易，放開搞活二手房市場(chǎng)，逐步形成高收入家庭購買商品房、中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房和二手房的梯次消費(fèi)結(jié)構(gòu)。六是繼續(xù)健全和完善我市房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，堅(jiān)持每季度向政府上報(bào)和向社會(huì)公布房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資、開發(fā)面積、預(yù)銷售價(jià)格等數(shù)據(jù)，引導(dǎo)開發(fā)商理性投資，同時(shí)為政府提供宏觀調(diào)控所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，真正意義上將商品房?jī)r(jià)格調(diào)整到與城鎮(zhèn)居民家庭年收入增長(zhǎng)幅度同比范圍內(nèi)，以解百姓之怨。
國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京陽光100置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪近日提出： “一個(gè)城市房?jī)r(jià)漲到一定程度，必然會(huì)導(dǎo)致該城市在短期內(nèi)失去經(jīng)濟(jì)活力，而城市過高的房?jī)r(jià)也表現(xiàn)為城市的衰退”。此番話語引起了業(yè)內(nèi)人士的共鳴。因此，高房?jī)r(jià)有可能導(dǎo)致的城市衰退應(yīng)引起各級(jí)政府的高度關(guān)注。我們堅(jiān)信，只要政府和各級(jí)職能部門及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)成共識(shí)，形成合力，真正將每一項(xiàng)措施盡快落到實(shí)處，就一定能夠有效調(diào)控市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
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