被拉進(jìn)富豪榜的房地產(chǎn)商們——房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率到底有多高？
這幾天好幾位朋友都建議我看一看由劉德華投資拍攝的電影《瘋狂的石頭》，在我的博客上也有網(wǎng)友留言讓我看一看這部電影。理由就是這部電影里的大壞蛋是位開(kāi)發(fā)商，而且據(jù)說(shuō)這位演開(kāi)發(fā)商的演員和我長(zhǎng)得還很像。昨天我又看到一則消息，北大教授張頤武說(shuō)，他的朋友，也就是拍《瘋狂的石頭》的導(dǎo)演寧浩告訴他，這部片子需要一個(gè)壞蛋的形象來(lái)扮演那位出錢奪寶的幕后黑手，想來(lái)想去最后決定用開(kāi)發(fā)商的形象出演這個(gè)角色，這樣就沒(méi)有爭(zhēng)議了，因?yàn)槿珖?guó)人民都知道開(kāi)發(fā)商是負(fù)面形象。所以張頤武教授借此機(jī)會(huì)告誡房地產(chǎn)的從業(yè)人員要套用《瘋狂的石頭》的一句臺(tái)詞叫“要低調(diào)”，并說(shuō)低調(diào)是非常有作用的。
房地產(chǎn)行業(yè)之所以有這么多負(fù)面的形象，我想除了全社會(huì)都比較關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)以外，可能還有以下幾點(diǎn)理由：第一，財(cái)富排行榜中房地產(chǎn)的富豪占多數(shù)，大概占到各種排行榜的一半左右；第二、普遍認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)；第三、腐敗的官員常常與開(kāi)發(fā)商有關(guān)。
首先，我們說(shuō)說(shuō)關(guān)于富豪排行榜上房地產(chǎn)商的比重吧。
每年都有幾本雜志要做財(cái)富排行榜，但每次他們找到我時(shí)，我都會(huì)把公司經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表拿給他們看，并跟他們解釋說(shuō)明我的確沒(méi)有他們說(shuō)的那么多錢，離他們上富豪榜的下線還差十萬(wàn)八千里，所以一旦打腫臉充胖子把我評(píng)上，我難受，你們難受，那些看的人也難受。我還告訴這些富豪榜的制作人，等我哪一天發(fā)達(dá)了，達(dá)到了你們的最低標(biāo)準(zhǔn)，我一定主動(dòng)寫申請(qǐng)加入你們的富豪榜行列中去。但往往這些主管編輯們不聽(tīng)我講事實(shí)，自己編一個(gè)天文數(shù)字就要公開(kāi)。所以，我每年的做法就是在他們開(kāi)榜之前送給他們一封律師函，大意是如果他們一意孤行，不顧事實(shí)瞎排行，我一定會(huì)用法律的武器來(lái)申明真相。由于我和律師每年的努力，所以任何富豪榜排行到今天還沒(méi)有出現(xiàn)我的名字，只是在他們發(fā)榜的發(fā)布會(huì)上可能會(huì)調(diào)侃我?guī)拙洌骸叭绻雅耸僭u(píng)進(jìn)去，他一定會(huì)到法院去告我們的……”等等。我也曾問(wèn)過(guò)多位進(jìn)了富豪榜的開(kāi)發(fā)商，他們給我的答案是驚人的一致，都是說(shuō)：“他們瞎評(píng)，沒(méi)有調(diào)查，也沒(méi)有征得我的同意，讓他們瞎評(píng)去吧，沒(méi)有時(shí)間和精力理睬他們�！蔽页８麄冋f(shuō)，你們?yōu)槭裁床焕恚屗麄兿乖u(píng)呢？最有意思的是，有位開(kāi)發(fā)商前幾年資金出了點(diǎn)問(wèn)題，到了揭不開(kāi)鍋的地步，甚至開(kāi)始到處借錢發(fā)工資了，但他居然還出現(xiàn)在當(dāng)年的富豪榜上。
富豪榜上房地產(chǎn)商占的比例太大的另外一個(gè)原因，就是在房地產(chǎn)行業(yè)中土地的價(jià)值彈性很大，有一些開(kāi)發(fā)商圈了好多地，夠開(kāi)發(fā)十年、八年的土地，經(jīng)過(guò)評(píng)估后有了很高的價(jià)值，可能就進(jìn)了富豪榜，其實(shí)他也沒(méi)有多少真實(shí)的資產(chǎn)，而他們?nèi)Φ倪@些地如果兩年不開(kāi)發(fā)就有被政府無(wú)償收回的危險(xiǎn)，不光不是自己的財(cái)富，甚至連成本都收不回來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最近幾年就是這樣被拉進(jìn)富豪榜的。
第二，房地產(chǎn)行業(yè)是不是暴利行業(yè)？
有許多媒體報(bào)道說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率高達(dá)50%以上，更有一家南方的媒體說(shuō)在90%以上。我查閱了《第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公告的第三號(hào)》，這份公告主要是公布2004年全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況，公告顯示：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率是8.31%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率是7.77%。在這同一公告中其他第三產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率是10.23%。
經(jīng)濟(jì)普查的公告中還有幾個(gè)數(shù)字可以讓大家更全面地了解房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)：房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員是396.3萬(wàn)人，占全社會(huì)就業(yè)人數(shù)的1.8%。2005年全國(guó)稅收收入3.0866萬(wàn)億元，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入1798億元，占全國(guó)稅收收入的5.82%。這是2004年和2005年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本狀況，自2006年開(kāi)始，我想隨著土地成本的迅速上升，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率應(yīng)該是在7.77%左右，甚至以下。
第三，腐敗官員與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系。
我想，解決這個(gè)問(wèn)題，最關(guān)鍵的是土地交易政策的公開(kāi)透明，大多數(shù)腐敗和行賄受賄的案件都是出在土地問(wèn)題上，這與前些年土地交易的不公開(kāi)、不透明有很大的關(guān)系。政府在過(guò)去的幾年時(shí)間接二連三地下發(fā)文件，強(qiáng)調(diào)全中國(guó)所有公開(kāi)經(jīng)營(yíng)性土地都要進(jìn)行公開(kāi)的交易，這個(gè)過(guò)程從文件的下發(fā)到全面的執(zhí)行有相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。兩年前的“8.31”可以認(rèn)為是土地制度改革的分水嶺，當(dāng)時(shí)頻布政策，所有土地都要通過(guò)“招拍掛”的形式公開(kāi)交易。我想土地“招拍掛”的過(guò)程中，也要讓土地的交易受到全社會(huì)、媒體的監(jiān)督才能公平，才會(huì)減少和避免房地產(chǎn)發(fā)展商和腐敗官員之間行賄受賄現(xiàn)象的發(fā)生。
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